Fruto de los intensos intentos por parte del gobierno de limitar de alguna forma el precio de los alquileres, (España ha alcanzado sus máximos históricos en enero de 2023, con un precio medio del alquiler de 11,6 €/m2 al mes) los cuales llevan bastante tiempo en una situación alcista a pesar de la fuerte crisis financiera en la que nos encontramos, se ha aprobado la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Los principales objetivos de esta ley son aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda.

La disposición final segunda de la nueva ley de vivienda ha introducido una serie de incentivos fiscales con efectos a partir del 1 de enero de 2024, aplicables al arrendamiento de vivienda en el IRPF, así como recargos al IBI para inmuebles desocupados con carácter permanente. 

En este artículo, analizaremos las principales medidas fiscales de la nueva Ley de Vivienda en el IRPF, las cuales deberán tenerse en cuenta por todo arrendador de inmuebles a la hora de calcular el rendimiento de capital inmobiliario.

El rendimiento neto positivo (ingresos menos gastos) se reducirá a partir de 2024 conforme a la relación siguiente:

• En un 90 % cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior. Para declarar una zona de “mercado tensionado” es necesaria la concurrencia de las siguientes circunstancias:

1. El inquilino aporta más del 30% de la renta media de los hogares para pagar el alquiler.
2. Cuando el propietario aporta más del 30% de la renta media de los hogares para pagar la hipoteca.
3. Cuando el precio de compra o alquiler de vivienda haya subido 3 puntos más que la inflación.

• En un 70 % cuando no cumpliéndose los requisitos anteriores, el contribuyente hubiese alquilado por primera vez la vivienda y el inquilino tenga entre 18 y 35 años o cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler. 
• En un 60 % cuando, no cumpliéndose los requisitos para aplicar las reducciones anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
• En un 50 %, en cualquier otro caso.

Recargo en el IBI para inmuebles desocupados

En primer lugar, esta ley recoge el concepto de inmueble desocupado definiéndolo como aquél que con carácter permanente permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.

En el caso de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto, que podrá incrementarse al 100 % de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación, y los ayuntamientos podrán incrementar el porcentaje de recargo en un 50 % adicional en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

Conclusión

Esta nueva ley de vivienda representa un conjunto de medidas fiscales encaminadas a promover la estabilidad económica y el crecimiento sostenible, siempre con el énfasis en la protección y garantía del derecho constitucional a la vivienda.