Andalucía, uno de los principales destinos turísticos de España, ha visto cómo en la última década se ha disparado la oferta de viviendas de uso turístico. Este fenómeno, impulsado en gran medida por la popularidad de plataformas como Airbnb y Booking.com, ha transformado significativamente el panorama inmobiliario y social del sur de España. Sin embargo, este crecimiento descontrolado ha planteado numerosos retos, lo que ha llevado a la Junta de Andalucía a introducir una nueva normativa para intentar equilibrar los beneficios económicos con la sostenibilidad social y urbana.
La demanda de alojamientos alternativos a los hoteles tradicionales ha crecido exponencialmente. La flexibilidad, precios competitivos y la experiencia más auténtica que ofrecen las viviendas turísticas han atraído a millones de visitantes. Según datos recientes, en 2023 Andalucía contaba con más de 90,000 viviendas de uso turístico registradas. Ciudades como Sevilla, Málaga y Granada se han convertido en epicentros de este fenómeno, con sus centros históricos adaptándose rápidamente a esta nueva realidad.
Los propietarios de viviendas han visto una oportunidad de negocio rentable. Alquilar a turistas suele ser más lucrativo que el alquiler a largo plazo, lo que ha motivado a muchos a transformar sus propiedades en alojamientos temporales. Este cambio ha sido especialmente notorio en barrios céntricos y áreas turísticas, donde la densidad de viviendas turísticas ha crecido significativamente.
El impacto del boom de las viviendas turísticas se ha sentido en varios frentes. En primer lugar, ha habido un aumento considerable en los precios de los inmuebles. Tanto los alquileres como las compras de propiedades se han encarecido, haciendo que muchas personas locales encuentren cada vez más difícil acceder a una vivienda asequible. Este incremento en los precios ha fomentado la renovación urbana, desplazando a residentes de toda la vida y transformando el tejido social de barrios enteros.
El incremento de viviendas turísticas también ha traído consigo desafíos en la convivencia diaria. Los residentes han reportado problemas relacionados con el ruido, el comportamiento incívico de algunos turistas y la sensación de vivir en una comunidad transitoria. Además, la saturación de turistas en zonas específicas ha generado tensiones, afectando la calidad de vida y la cohesión social de los barrios más afectados.
Para enfrentar estos problemas, la Junta de Andalucía ha introducido una serie de regulaciones con el objetivo de controlar y regular el mercado de las viviendas de uso turístico. La normativa exige que todas las viviendas turísticas estén registradas en el Registro de Turismo de Andalucía, lo que permite un mayor control y transparencia sobre la oferta disponible. Este registro es fundamental para que las autoridades puedan supervisar y gestionar de manera más efectiva el sector.
Además, se han establecido límites en la capacidad de las viviendas turísticas, dependiendo de su tamaño y características, para evitar la sobreexplotación y asegurar que cumplen con estándares adecuados de habitabilidad. La normativa también incluye requisitos de seguridad y calidad que deben cumplir las viviendas, tales como medidas contra incendios y la disponibilidad de hojas de reclamaciones para los huéspedes.
Una de las medidas más significativas es la zonificación y las restricciones impuestas en áreas especialmente saturadas de turistas. En estas zonas, se han limitado las nuevas licencias para viviendas turísticas, con el objetivo de equilibrar el uso turístico con las necesidades residenciales y preservar la autenticidad y habitabilidad de los barrios.
La nueva normativa de viviendas de uso turístico en Andalucía requiere que todas las viviendas inscritas en el Registro de Turismo antes de la entrada en vigor del nuevo decreto modifiquen su identificación de VFT/SE/00000 a VUT/SE/00000.
Además, los propietarios deben comunicar los periodos en los que la vivienda estará disponible para alojamiento, utilizando un formulario accesible con certificado digital en la oficina virtual correspondiente.
Los propietarios deben ajustar su publicidad y disponibilidad conforme a estos periodos y no pueden operar fuera de ellos. Además, deben verificar la capacidad de la vivienda, considerando requisitos específicos como superficie mínima por plaza y número de baños en función de la capacidad ofrecida. Las empresas explotadoras deben comunicar cualquier cambio de titularidad de la vivienda para su registro adecuado.
Adicionalmente, dentro del primer año de entrada en vigor del decreto, se deben cumplir nuevos requisitos como disponer de refrigeración o calefacción según los periodos declarados de funcionamiento, así como equipar las cocinas con utensilios adecuados y pequeños electrodomésticos. Los dormitorios deben cumplir con estándares específicos en cuanto a tamaño de camas, armarios, iluminación y calidad de colchones y ropa de cama.
Las sanciones para aquellos que incumplan la normativa también se han endurecido, con multas que pueden llegar hasta los 150,000 euros. Este enfoque riguroso busca disuadir a los propietarios de operar fuera del marco legal y asegurar que todas las viviendas turísticas cumplan con las regulaciones establecidas.
La introducción de la nueva normativa ha generado reacciones mixtas. Los propietarios y las plataformas de alquiler han expresado preocupaciones sobre la posible disminución de la rentabilidad y el aumento de la burocracia. Argumentan que estas restricciones podrían limitar la oferta de alojamientos turísticos, lo que a su vez podría afectar negativamente al sector turístico andaluz.
Por otro lado, muchos residentes y asociaciones vecinales han recibido positivamente estas medidas. Ven en la normativa una oportunidad para recuperar sus barrios y mejorar la convivencia. Confían en que estas regulaciones contribuirán a controlar los precios del alquiler, evitarán la saturación turística y preservarán la identidad.
Los expertos señalan que el éxito de esta normativa dependerá en gran medida de su correcta implementación y de la capacidad de las autoridades para adaptarse a las dinámicas cambiantes del mercado turístico. Subrayan la importancia de un diálogo continuo entre los sectores público y privado para lograr un equilibrio que beneficie tanto a los residentes como a los turistas.
