Es un concepto que se utiliza en la compraventa de inmuebles para designar cuando la compra se hace por lo que hay y que el comprador ha visto, y no por lo que se exprese en los documentos oficiales tales como los que constan en el Registro de la Propiedad o en el Catastro en relación con ese inmueble.
Aun así las escrituras de compra, no exime a los vendedores de su obligación de responder ante daños constructivos.
Es un frase muy habitual, contenida en las escrituras públicas de compra-venta a “cuerpo cierto” es una fórmula genérica usual, que se inserta de forma automática y que no entra en el detalle de si los compradores han podido comprobar adecuadamente el estado de los inmuebles y las zonas comunes que se venden y cuál es el alcance de ese conocimiento.
Por ejemplo, aunque los compradores visitaran la finca antes de la escritura, no podían saber que los ascensores no estaban legalizados y que además quedan desfasados según normativa, o que existen importantes humedades dentro de los armarios.
Dicha genérica expresión no es mágica, ni puede salvar cualquier actuación del vendedor, y sólo su obligación se cumple, si entrega la vivienda en condiciones de servir adecuadamente a su finalidad, de modo que, todo defecto o mala terminación de la vivienda que no vinieran expresamente previstos en la escritura o contrato, debe entenderse como incumplimiento contractual.
Dicen los Tribunales, que los adquirentes deben recibir un producto tan bueno como el dinero que entregan en contraprestación. No están obligados los compradores, a recibir cosas defectuosas, y lo mismo que no pueden reaccionar contra su contratante entregando el dinero, defectuoso, o deteriorado o que tenga menos valor que los correspondientes Euros fijados como precio, el vendedor debe entregar la casa sin defectos.
Aun cuando la vivienda se entregara terminada, el vendedor tiene que cumplir su obligación de hacerlo en una forma correcta, siendo así que la entrega defectuosa del objeto del contrato constituye al vendedor en la obligación de responder por su incumplimiento.
El comprador, no está obligado a recibir cosa distinta de la pactada, ni un cumplimiento parcial.
Las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación, de estar en plazo, seguirán siendo plenamente operativas, independientemente de que se diga que se vende ese inmueble a «cuerpo cierto». Dado que los intervinientes constructivos tienen esa responsabilidad legal imperativa de responder, según su función, plazos y tipos de daños que provoquen incumplimientos en los requisitos mínimos de la construcción previstos en la LOE.
Aunque en la escritura pública de compraventa conste que ésta se realiza “como cuerpo cierto “, y resulte que está defectuosa, y no se ha especificado y concretado los defectos que tiene en la escritura, que justifiquen el precio, la referencia al ” cuerpo cierto en la escritura, es una cláusula nula de pleno derecho por abusiva, en la medida en que de ella pudiera derivarse una renuncia de los compradores a la integridad del objeto El hecho en sí, de que los compradores visitasen e inspeccionasen someramente la finca antes de comprarla, de ello no se infiere un cabal conocimiento del incumplimiento contractual ni un consentimiento novatorio.
