La demanda de infraestructuras avanzadas, el modelo build to suit y el potencial de regiones emergentes marcarán la evolución del mercado.
El sector inmobiliario industrial español afronta 2026 con un escenario de crecimiento sostenido, impulsado por la demanda de nuevas infraestructuras, la automatización de procesos y la entrada de inversión internacional. A pesar de la presión sobre los mercados tradicionales y de los retos administrativos pendientes, España se consolida como uno de los entornos más atractivos de Europa para el desarrollo de proyectos industriales, logísticos y tecnológicos de nueva generación.
Un mercado en expansión con cifras récord
El dinamismo del sector se refleja en los datos de contratación e inversión. En 2024 se contrataron más de 2,5 millones de metros cuadrados logísticos, lo que supuso un incremento del 23 % respecto a 2023. La inversión en activos industriales y logísticos alcanzó los 1.350 millones de euros ese mismo año y, en los primeros nueve meses de 2025, ya superaba los 1.372 millones de euros, evidenciando la fortaleza del mercado y su proyección hacia 2026.
Este contexto confirma el interés creciente de inversores nacionales e internacionales por un sector que combina estabilidad, innovación y capacidad de adaptación a nuevos modelos productivos.
El build to suit se consolida como fórmula clave
Uno de los grandes protagonistas del nuevo ciclo es el modelo build to suit. La creciente complejidad operativa de las empresas está impulsando la demanda de instalaciones diseñadas específicamente para integrar automatización, mayores requisitos energéticos, sistemas de seguridad avanzados y criterios ESG exigentes.
Este tipo de desarrollo resulta especialmente relevante para instalaciones con necesidades técnicas muy concretas, como naves de frío, plataformas cross-dock o infraestructuras vinculadas a cadenas de suministro complejas. Las previsiones apuntan a que una parte muy significativa del nuevo stock en construcción durante el periodo 2025-2026 se desarrollará bajo este modelo, reforzando su papel estratégico en el sector.
Data centers y sectores estratégicos impulsan la demanda
España se ha consolidado como hub digital del sur de Europa, lo que continuará atrayendo inversión en centros de datos gracias a su conectividad internacional, su disponibilidad energética y su posición geoestratégica. A ello se suma el crecimiento de sectores como la defensa, la aeronáutica, la movilidad eléctrica y las tecnologías avanzadas, que requieren infraestructuras industriales de nueva generación adaptadas a sus exigencias técnicas.
Este contexto abre nuevas oportunidades tanto para promotores como para inversores especializados en activos industriales de alto valor añadido.
La burocracia, uno de los grandes retos pendientes
Pese al buen momento del mercado, los plazos administrativos siguen condicionando el ritmo de desarrollo de nuevos proyectos. Los trámites urbanísticos y la obtención de licencias pueden prolongarse entre 12 y 24 meses en algunas ciudades clave.
No obstante, se están poniendo en marcha iniciativas autonómicas orientadas a la digitalización y simplificación de procedimientos que podrían empezar a mostrar avances durante 2026. La agilización administrativa se perfila como un factor determinante para responder a la creciente demanda y atraer nuevas inversiones industriales.
Mercados tensionados y presión sobre el producto prime
En determinadas regiones, especialmente en los grandes hubs logísticos, la disponibilidad de producto prime es cada vez más limitada. La demanda de naves eficientes y adaptadas a los estándares actuales supera a la oferta, lo que mantiene la presión sobre precios y favorece la rehabilitación de activos obsoletos y el reposicionamiento de inmuebles con potencial.
Este escenario está impulsando, además, el desplazamiento de parte de la actividad hacia localizaciones periféricas o emergentes, con mayor capacidad de absorción y disponibilidad de suelo.
Regiones emergentes con gran potencial de crecimiento
Más allá de los mercados tradicionales, regiones como Castilla-La Mancha, Aragón y Andalucía concentran un notable potencial de desarrollo. Estas zonas ofrecen suelo competitivo, buenas conexiones viarias y capacidad para acoger proyectos industriales de nueva generación vinculados al nearshoring, el refuerzo de las cadenas de suministro y las nuevas industrias tecnológicas.
El desarrollo equilibrado de estos territorios será clave para descongestionar los hubs tradicionales y sostener el crecimiento del sector inmobiliario industrial en los próximos años.
Un horizonte de oportunidades para 2026
El sector inmobiliario industrial español afronta 2026 con expectativas positivas, pero también con la necesidad de abordar retos estructurales. La combinación de inversión, innovación, planificación territorial y agilización administrativa será decisiva para consolidar a España como referente industrial en Europa y aprovechar el potencial de sus regiones emergentes.
