Por casualidad ha pensado en donar un inmueble a sus hijos, con la condición de que éstos se hagan cargo de la hipoteca pendiente, con el objetivo de aprovechar alguna bonificación fiscal. ¿Qué se hace en estos casos? ¿Y si usted es quien sigue haciéndose cargo de la hipoteca?

Donación directa sin más

En caso de donar el inmueble sin que ninguno de sus descendientes asuma la hipoteca, el beneficiario del inmueble deberá liquidar el Impuesto sobre Donaciones (ISD). ¿Qué debe tener en cuenta a la hora de hacerlo?

– El inmueble debe ser valorado por su valor de referencia. En caso de no saber el importe de dicho valor, éste puede ser consultado en la sede electrónica del catastro inmobiliario, siendo necesario su identificación con el DNI o certificado electrónico e indicando los datos catastrales que correspondan.
– Existe la posibilidad de que el inmueble no tuviera asignado un valor de referencia, para lo cual la base del impuesto pasará a ser su valor de mercado (precio entre partes independientes).
En relación al impuesto, habrá que aplicar las normas vigentes de la comunidad autónoma en la que el inmueble esté situado, con independencia de la residencia del donante o beneficiario.

Normalmente a efectos del impuesto sobre sucesiones y donaciones, las comunidades autónomas suelen establecer bonificaciones en determinados grados de parentesco, como ejemplo sucede en Andalucía, donde está prevista una bonificación del 99% sobre la donación de inmueble a hijos menores de 35 años con una base máxima de bonificación de 150.000 euros, y con la condición de que estos hijos lo usen como vivienda habitual).

Con asunción de hipoteca

Aquí convergen dos operaciones o hechos imponibles, de forma que la asunción de la hipoteca por parte del donatario cambia la situación a efectos fiscales:

– Asumiendo el donatario/beneficiario la hipoteca, no sólo podrá existir una donación, conforme al párrafo siguiente, sino que se devengará una transmisión onerosa puesto que sí que existirá una contraprestación (el capital cuyo pago es asumido por el beneficiario de la operación). Al conceptualizarse esta operación dentro de una transmisión onerosa, tributará por el impuesto de transmisiones patrimoniales.
– La diferencia resultante entre el valor de referencia o valor de mercado en caso de no existir el primero y la hipoteca asumida, conocida como exceso, sí que pasará a ser una donación y el beneficiario tributará por el impuesto sobre donaciones.

Hagamos un ejemplo práctico para facilitar su comprensión.
Usted tiene un inmueble que se encuentra en Andalucía y tiene intención de donárselo a su hijo. El valor de referencia según catastro es de 175.000 euros. Veamos la diferente tributación si el inmueble es donado sin más (caso 1) o si se lo dona a cambio de que asuma el pago de los 80.000 euros que quedan pendientes de la hipoteca solicitada para poder adquirirlo.

1.- Aplicando la bonificación del 99%, en el primer caso sólo puede aplicarse a los primeros 150.000 euros.
2.- El tipo aplicable en Andalucía es del 3.5% (si el adquiriente de la vivienda habitual es menor a 35 años).
3.- Las bonificaciones y la proporción de reparto entre el ITP y el ISD, el cual es progresivo, tiene como consecuencia que en muchos casos la asunción de hipoteca suponga un mayor coste fiscal.
Caso especial. Si el capital pendiente del préstamo cuyo pago es asumido por el beneficiario fuera mayor al valor de referencia, sólo se liquida el ITP (donde toda la transmisión es onerosa con contraprestación, como vimos anteriormente). En este caso la base imponible será el préstamo pendiente (comparando las dos magnitudes y usando la mayor).

En la situación en la que el donatario asuma el pago de algún préstamo, la parte del valor que corresponda a dicho préstamo será la que tributará como transmisión onerosa, mientras que el resto será considerada como una donación.

Tiempos de donaciones para evitar “cambios de legislación”, acciones como respuesta a medidas de bonificación fiscal en transmisiones inter vivos. Como consecuencia, es la hora de planificar el otorgamiento de herencias en vida, pues ya vemos como se las gasta el precio del inmueble en venta…

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