La fianza en el arrendamiento

Nos genera mucha incertidumbre cuando alquilamos algún tipo de inmueble ya sea para uso de vivienda o Local de negocios, la figura de la fianza, la cual nos da algún que otro disgusto a la hora de recuperarla o de tener que devolverla. Vamos a intentar poner en claro este concepto para que no nos quite el sueño en los futuros alquileres. 

El primer mes de alquiler suele ser uno de los más costosos, ya que no solo se paga la renta al propietario, sino que, además, existen otros pagos a los que hacer frente. Uno de ellos es la fianza, esa cantidad que se abona al casero con el objetivo de garantizar que el inquilino cumple con las obligaciones estipuladas en el contrato de arrendamiento, como, por ejemplo, mantener la vivienda en buen estado.

Si todo ha ido bien y no han surgido problemas durante el arrendamiento, en principio, el inquilino tiene el derecho a recuperar ese dinero en el momento de dejar la vivienda y, por lo tanto, el arrendador la obligación de devolverlo.

Podemos señalar tres escenarios generales:

  • Cuando el inquilino no ha cumplido con la obligación del pago de las cuotas o mensualidades acordadas por el alquiler del inmueble o existe alguna deuda
  • Cuando se observa algún desperfecto en el mobiliario o electrodomésticos atribuibles directa o indirectamente al inquilino o cuando excedan el normal deterioro que corresponde al uso
  • Cuando la vivienda no se entrega en buenas condiciones de limpieza: En este supuesto el dinero de la fianza se empleará a este fin, pero se deberá devolver, en su caso, la cantidad que sobre

Si existe desacuerdo entre las partes sobre la existencia de daños o a quién corresponde la reparación y el arrendador no restituye la fianza, el inquilino puede solicitarla a través de un burofax, de forma que quede constancia de la reclamación. Si a pesar de ello, el arrendador mantiene su postura, el inquilino está en su derecho de reclamar, pudiendo llevar al casero a los tribunales.

En el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) se señala como obligatoria la prestación de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, como, por ejemplo, locales comerciales u oficinas.

Para los arrendamientos de vivienda, la ley establece que habrá que pagar un mes de renta como fianza. Para los alquileres de locales comerciales, es decir, los arrendamientos de un uso distinto a vivienda, habrá que pagar dos meses.

Si bien existe la posibilidad de pactar una cantidad superior, este suplemento no es considerado como fianza, sino que tendrá que recogerse en el contrato bajo otro concepto. En concreto, bajo el concepto de ‘garantía adicional’, la cual no podrá exceder de una cantidad igual a dos mensualidades de renta.

Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el propietario es persona jurídica, la fianza no podrá actualizarse, es decir, subir de precio. Sin embargo, cada vez que el alquiler se prorrogue, el propietario podrá exigir que la fianza sea incrementada o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Pasados los cinco o siete años, la actualización de la fianza se regirá por lo que pacten ambas partes. Si no hay pacto expreso sobre cómo se actualizará, se utilizará el mismo indicador que para la actualización del alquiler.

Devolución de la fianza de los arrendamientos

Si el pago de la fianza es una obligación para el inquilino, la devolución de la misma cuando finaliza el contrato de alquiler es una obligación para el arrendador. En una situación normal, en la que el uso de la vivienda ha sido el adecuado y no se han contravenido los términos del contrato ni se han producido daños atribuibles al inquilino, este tiene el derecho de recuperar ese dinero.

Para tratar de delimitar este concepto, podemos observar el artículo 21.1 de la LAU, que señala qué obras o reparaciones deben correr a cargo del arrendador. “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”, eso sí, siempre que el inquilino no haya tenido una responsabilidad en el daño que obliga a esa reparación. Por tanto, en este escenario el arrendador no puede negarse a restituir la cantidad correspondiente al inquilino.

De igual modo, si existen pequeños daños debidos al uso normal del inmueble, la reparación también corresponderá al arrendatario, sobre todo, los relacionados con el desgaste por el uso ordinario.

Motivos para no devolver la fianza

Si el arrendamiento ha concluido correctamente, no debería haber ningún problema para recuperar la fianza. Bastará con solicitar su devolución a través de un correo electrónico, un mensaje o una llamada telefónica. 

Sin embargo, de la fianza de un piso en alquiler se puede descontar parte o la totalidad del importe en los siguientes supuestos:

  • Si se producen impagos en el alquiler
  • Si se abandona la casa antes de tiempo sin respetar los plazos de preaviso
  • Si hay destrozos o desperfectos: Dependiendo de la magnitud de los desperfectos y de si estos se han producido por un uso normal o no, será justo que se descuente parte de la fianza

Mª Dolores Caro Cals

Socio- Abogado en RuaCals Abogados

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