¡Lo bueno abunda! La actividad turística predominante en nuestro país da pie a que cada vez más personas no residentes estén adquiriendo una vivienda en España para usarla durante los períodos vacacionales (o incluso durante el resto del año). Muchos se preguntan cuales son las ventajas fiscales de hacerlo a través de una sociedad o, por el contrario, como persona física.
Antes de entrar a desarrollar los aspectos tributarios aplicables a la compra de inmuebles en España por personas físicas y jurídicas no residentes, vamos a exponer brevemente las posibles rentas procedentes de inmuebles que pueden soportar estos sujetos;
Las rentas que pueden obtener los contribuyentes no residentes propietarios de inmuebles son:
En caso de contribuyente persona física no residente:
-renta imputada de inmuebles urbanos, si el inmueble es para uso propio o está desocupado.
-rendimientos de inmuebles arrendados, si el inmueble está alquilado.
-ganancia patrimonial, en caso de venta del inmueble con beneficios.
En caso de contribuyente persona jurídica o entidad no residente:
-rendimientos de inmuebles arrendados, si el inmueble está alquilado.
-ganancia patrimonial, en caso de venta del inmueble.
Pongamos que la compramos persona física
Si la persona no residente opta por comprar la vivienda como persona física y para su uso particular, es decir, sin alquilarla ni utilizarla en actividades económicas, tendrá que tributar por ella en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Sí lectores, el no residente deberá tributar por la llamada “imputación de rentas”.
Aunque el no residente con vivienda en España no obtenga ingresos en nuestro país, deberá imputarse una renta anual en función de los siguientes porcentajes:
- El 2% del valor catastral del inmueble. Este porcentaje será del 1,1% si el valor catastral ha sido revisado en los 10 años anteriores.
- Si no hay valor catastral o no ha sido notificado, será el 1,1% sobre el 50% del valor de la compra, o si el valor comprobado fuese mayor, el 50% sobre este.
Una vez calculada la renta anual del no residente, la tributación efectiva dependerá de su país de residencia, aplicándose un tipo de gravamen u otro.
Así pues, si el no residente con vivienda en España reside en un país de la UE, Islandia o noruega, sus “rentas imputadas” tributarán al 19%, mientras que, si reside en un país que no sea uno de los mencionados, se aplicará el 24% como tipo de gravamen.
¿Bajo qué modelo tributario debe declarar estas rentas imputadas el no residente con vivienda en España? Para declarar estas rentas deberá presentar el modelo 210.
Pongamos que la compramos a través de una sociedad no residente en España
En caso de que la persona no residente en España se plantee adquirir la vivienda a través de una sociedad de su país de residencia en la que posea participaciones, al no comprarla como persona física, la empresa no estará obligada a tributar en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, pues la imputación de rentas no es aplicable a las personas jurídicas.
Si bien esta parece la opción más ventajosa, hay que saber que, si la compra se efectúa con intención de usar la vivienda durante largos períodos, los costes fiscales podrán ser más elevados que si la vivienda se adquiere como persona física.
Otro aspecto a tener en cuenta es que si la persona física no residente, ya sea por sí solo o junto a familiares hasta el tercer grado, posee un 25% o más de la sociedad, la utilización de la vivienda se considerará una operación vinculante y por tanto la empresa estará obligada a declarar una renta presunta en el modelo 210 como si le hubiera alquilado la vivienda al socio persona física.
Es decir, se considerará que la sociedad percibe un alquiler por los días en los que la persona física no residente no residente use la propiedad, debiendo ser valorado este alquiler a precio de mercado. Además, hay que tener en cuenta lo siguiente:
- La sociedad podrá deducirse los gastos derivados de la propiedad, siempre que resida en otro país de la UE, Islandia o Noruega según el Impuesto de Sociedades.
- En caso de que la sociedad no resida en ninguno de estos países, no podrán deducirse los gastos.
¿Cómo se vería un caso real?
Un no residente adquiere una vivienda en España con un valor catastral de 150.000 euros, fue actualizado hace 15 años y tiene intención de utilizarla cuatro meses al año. El valor de mercado de alquiler durante esos cuatro meses se estima en 4.700 euros y los costes deducibles en 1.500 euros. Veamos la diferencia del coste fiscal anual si se adquiere como persona física o como sociedad.
Si la vivienda se adquiere como persona física los costes fiscales serían los siguientes:
| Concepto | UE, Islandia o Noruega | Otros países |
| Renta a declarar | 3.000 | 3.000 |
| Tipo IRNR | 19% | 24% |
| Coste fiscal anual | 570 | 720 |
Si por el contrario la vivienda se adquiere como sociedad, los costes fiscales cambiarían:
| Concepto | UE, Islandia o Noruega | Otros países |
| Renta a declarar | 3.200 | 4.700 |
| Tipo IRNR | 19% | 24% |
| Coste fiscal anual | 608 | 1128 |
En definitiva, la planificación fiscal no sólo es aplicable al residente en España sino a cualquier contribuyente, más si cabe si el patrimonio personal se ve envuelto en dicha planificación y sometido a legislación extranjera.
